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棚改未退，旧改已来。
近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。
文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。
论定位，旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群，涉及上亿城镇居民；论投资体量，专家估计可能高达4万亿。
旧改，会不会下一个棚改？对房地产到底有多大影响？
按照相关文件：
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
可见，老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象，加上加装电梯、配建停车场，最终带动养老医疗等发展，无论是规模体量还是投资能量，都无法与棚改相匹敌。
在很多城市，旧改的另一个称呼是“城市更新”：微改造为主，大拆大建为辅。
退一步讲，旧改即便涉及老旧小区的整体拆迁改造，也不会与棚改等量齐观。
棚改背后是政策逻辑和民生逻辑，存在财政和信贷资金的广泛背书。
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但棚改与旧改，有着完全不同的逻辑。
棚改出现于2005年，起初作为民生工程而存在。直到2015年，在新一轮大宽松之下，才顺势成为三四线城市去库存的工具，进而推动了三四线城市的房价上涨。
这背后的转这点，就在于PSL（抵押补充贷款）的出现。
要知道，任何大拆大建都需要资金作为支撑，棚改也不例外。
棚改最初的资金来源是财政，但财政资金相当有限，不仅棚改难以快速推进，而且对拆迁户多是实物安置，拆一补一为常态，对楼市影响相当有限。
直到有了央行PSL贷款之后，棚改专项贷款横空出世，棚改获得了定向放水的支持，从此大步快上，一发不可收拾。
熟悉货币金融学的人都知道，央行提供的是基础货币，具有扩张效应。
这是对三四线城市的定向放水，正是因为有了定向放水，才会有棚改货币化的大扩张，进而有三四线的楼市强劲反弹。
数据显示，从2015年到2018年，我国棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升到60%左右，而这恰恰与三四线城市楼市发展路径一致。
与此相比，旧改暂时在金融上尚未得到如此之多的支持。
目前，旧改主要是由财政资金和居民共同埋单，政府会对加装电梯等给予一定金额补贴，比例有限；至于整体拆除更新改造，则主要由开发商负责，政府不会过度参与。
但真正的政策下来之后，在某一天会不会得到央妈的宠爱，谁知道呢。
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楼市发展到现在，棚改这台旧的发动机，虽然还没完全停产，但已开始慢慢熄火了。
数据显示，2019年棚改计划相比2018年直接腰斩，而央行的PSL贷款连续两月零投放，今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）1530亿，相比上年同期骤降65%。
受此影响，三四线城市无论是住宅销售还是土地拍卖，都出现明显下滑。
据数据，今年前5个月，三四线城市新增土储建面占比同比下滑近10个百分点，而5月单月25个三四线城市成交量同比下降43%。
影响，可谓立竿见影。
旧改的到来，会不会扭转这一局面？
这也要分城市来看。
于三四线城市来说，棚改大跃进之下，城市老旧小区基本改造完成，旧改到来之后，无论是规模还是潜力都相当有限。
但一二线城市的老旧小区而言，无疑是个大利好。
老旧小区的衰败，正在成为一个社会问题。
最近，“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走，建筑质量、楼盘老化乃至城市中心的变迁，都将老城区置于相当尴尬的位置，不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。
旧改的到来，有助于改变这一格局。
无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，具有交通、医疗乃至学位优势的老破小，在旧改的加持之下，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。
深悦君说：
我有每天看《新闻联播》的习惯，前天的《新闻联播》就可以看见，当时李总理在杭州考察时是这么说的：
“改造老旧小区、发展社区服务，是民生工程，也可成为培育国内市场拓展内需的重要抓手，既能拉动有效投资，又能促进消费，带动大量就业，要做好这篇大文章。”
这么看来，旧改具有多重作用，划出几个重点就是：惠民生，扩大内需，扩大有效投资
虽然一再强调旧改走的是民生工程。
但是别忘记了，当初的棚改，在大佬口中，同样也是民生工程，后来呢？
而棚改和旧改，至少有四个相似之处：都是涉及上亿人的民生工程，都是李总理在基层考察中的经典行程，都说要「鼓励金融机构和地方积极探索」，都跟房地产市场有着似无若有的关联。
至于旧改会不会接棒当初的棚改，成为很多地方楼市新的发动机？
深悦君就不说了，你们可以思考。
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