买房这件事，大部分人都是新手。而在选好了房子，去银行贷款的时候，很多人也都是懵逼的。
今天就跟大家聊聊房贷。
01 关于贷款
首先，一定要重视处女贷。
所谓处女贷，就是你的首次房贷。
处女贷大概率是你这辈子能借到的的钱。
很多时候，连余额宝都能给到你4%左右的利率，而大部分处女贷的利息，依然是基准利率的1-1.2倍之间，也就是5-6%；这样子的便宜钱，还能借30年，你去别的地方，打着灯笼都找不到。
5%代表着什么？现在很多安全的银行理财都已 过了5%。
所以，哪怕你能全款买房，你也要贷款去买，哪怕你什么都不干，就把贷款钱放理财，都完全能顾得上利息，甚至还会有盈余。
除此以外，你还可以用处女贷去撬动杠杆。
如果你有30万，你就能撬动70万的贷款。
如果你有300万，你就能撬动1000万的资产。
而你只需要交出你的银行流水就可以，不需要太多苛责的担保，不需要抵押房抵押车就可以完成一次完美的空手套白狼。
所以，一定要化的去运用这笔的钱。怎么化地运用呢？贷的额度，选最长的还款期限。
借处女贷的时候，只要你能抗住最开始的月供，那么一定是越多越好，越久越好，哪怕算上最后多出的利息，你依然会是赚的。
02 关于还款
等额本金还是等额本息？
等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。
等额本金法的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额 ，然后逐月减少，越还越少。
举个例子：
申请了一笔100万的贷款，按商贷4.9%的基准利率，暂且不考虑利率上浮。
30年等额本息：还款总额191.06万、利息91.06万、月供5307.27元；
30年等额本金：还款总额173.7万、利息73.7万、月供6861.1元（每月递减11.34元，最后一期还2789.11元）。
数据上看，等额本息比等额本金多了17.36万利息，但我还是建议你用等额本息，为什么？
两个理由：
一、还款压力更小。
一般人购房，付完首付，口袋只剩零碎。
再加装修款，或者买辆车，资金压力会很大。
按上面的例子，选择等额本金，前期还款要比等额本息多还1500多。毫无疑问，能在前几年多给自己喘口气的机会。
等过138个月，等额本息还款才比等额本金还款额更多。但随着工作经验和收入的增加，11年后，房贷压力已经不是你生活的主要矛盾了。
二、投资率。
用等额本息还款，每月少还1500多元。如果拿这笔钱出去投资，只要率大于4.9%（上浮10%也只有5.39%）你就不吃亏。
现在想跑赢5%简直不要太容易。
在支付宝上找找看，很多固定产品，都在5%以上。
30年后，加上复利，你的专项账户的资金一定会大于多还的17多万利息。
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