限价使得很多房企感觉压力山大——下本过猛的话,成本失控必然亏损;下本不够的话,产品质量不过关,同样问题多多。以外立面为例,这就像是人的衣装和佛的金装,十分重要。如何既控制成本,又能做出好的外立面?下面这个案例或许能给你提供一些启发。
案例制度化,制度流程化,流程表单化——论案例的重要性
一、案例背景:
本项目主要为刚需项目,搭配部分刚改户型,市场环境为政府限价,因为历史原因,导致精装售价比周边同等档次的项目低约2000-3000元/m2,该项目精装均价为9200元/m2,而实际周边同等档次项目精装售价为:11000-12000元/m2;
二、总体优化思路
A、外立面适配指标:根据集团的外立面适配指标,对于普通高层外立面住宅,初步大致确定外立面的搭配方案:大面真石漆+局部石材(或防石砖);
B、竞品项目对标:跟周边竞品项目(标杆地产项目)进行对标,局部优化做法,可以借鉴参考;
C、项目节点优化:引入外立面战略单位,提前三个月介入图纸优化及调整,根据集团外立面适配指标、竞品项目对标、然后再根据项目的具体情况进行节点优化。节点优化的总体思路非常简单:敏感部位,客户关注,影响效果的地方,要出彩。非敏感部位,客户不关注的地方,不影响效果的部位,尽量简化;
本文主要向读者呈现,节点优化的做法,对于普通高层住宅项目可直接参考,拿来即用,立马节约几十万;
A、对于外立面主视面,为了保证大面效果,全部都要采用真石漆。
如上图所示,阳台外侧为主视面,为保证效果,所以全部采用米黄色真石漆;
B、对于封闭式空调机位:
空调机位外侧主视面,为了保证效果,采用米黄色真石漆;
封闭式空调机位底部,由于客户无法看见,则直接取消涂料;
对于封闭式空调立面,1-4F,由于百叶的疏密程度,在一定程度上,为客户肉眼可以辨别,则采用米黄色平涂,但是4-31F,则取消涂料,直接进行外立面抹灰即可。
C、屋顶女儿墙:对于女儿墙外侧,由于是主视面,则采用真石漆,内侧,客户关注度稍弱,则采用米黄色平涂。节点优化如下:
D、屋顶机房层:对于外侧是主视面,采用米黄色真石漆,内侧客户关注度较弱,则采用米黄色平涂;节点优化做法如下:
E、架空层内侧墙面和顶面:均采用平涂,节点做法如下:
F、高层门头部分:原图纸全部采用石材,现优化为大面真石漆,柱蹲采用石材(对标1.5km距离万科同档次项目),节点做法如下:
四、底商外立面节点优化
A、底商女儿墙及架空走廊顶棚:女儿墙外侧及其他主视面采用真石漆,女儿墙内侧客户关注度稍弱,则采用米黄色平涂。架空层顶棚由于要做铝格栅吊顶,故可只做平涂。节点做法如下:
B、底商广告位内侧:由于后期交付之前,营销在这个位置需要做广告喷绘,故不需要做涂料,直接外墙抹灰即可。节点做法如下:
C、底商外立面大面:大面由干挂石材改为真石漆,只有柱蹲为石材(对标1.5km距离万科同档次项目),具体节点做法对比如下:
四、优化成果数据对比分析
如果去掉石材优化的项目,对于普通项目的节点做法优化,相比一句话:外立面全部采用真石漆来讲,优化金额为:37.26万元。本项目地上建筑面积约6.7万方,优化地上建筑面积单方指标为:5.56元/m2,对于一个普通地上建筑面积为10万平方米的项目,按照此节点做法,可轻松优化55.60万元。
总结
成本优化案例的汇集、研究与推广非常重要,案例制度化,制度流程化,流程表单化,这个是在某个房企中学到的一点,希望大家可以用到。
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